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王健林讲话释放重磅信息 “用一切资本手段”降负债

发布时间:2018-01-23 01:51内容来源:新电力网 点击:

  王健林万字讲话释放重磅信息,“采用一切资本手段”降低负债!万达商业资产业务也要调整?

  去年对于万达集团来说,可谓风波不断,掌舵人王健林更是处于风口浪尖,时不时被“上头条”。用王健林自己的话说,“2018年是万达集团历史上难忘的一年,万达经历了风波,承受了磨难”。

  从前几年在国内外“买、买、买”,到去年以来一直“卖、卖、卖”,特别是7月份一场规模超过650亿的“世纪大交易”,王健林一口气卖了13个文旅项目和77个酒店资产,被外界不断猜测万达是不是出事了?现金流断了?去年的万达被外界的种种传言和质疑包围着。

王健林讲话释放重磅信息 “用一切资本手段”降负债

  那么,到底万达目前的资产和现金状况如何?万达“卖卖卖”背后的逻辑是什么?万达的资本布局会发生什么变化?

  从昨天王健林在“万达集团2018年年会”上,上万字的讲话内容中,新电力网找到了一些答案。

  先来看一组万达集团截至2018年底的业绩数据:

  1、万达集团总资产7000亿元,同比减少11.5%。其中,国内资产93%,国外资产7%。

  2、万达集团总收入2273.7亿元,同比减少10.8%。

  万达商业收入1125.4亿元,完成年计划的104.1%,同比减少21%。其中,房地产收入831.7亿元,完成年计划的104%,同比减少23.7%;租金收入255.2亿元,完成年计划的101.4%,同比增长30.3%。

  文化集团收入637.8亿元,完成年计划的100.1%,同比增长32.6%;

  金融集团收入321.2亿元,完成年计划的125.5%,净利润完成年计划的1961%。

  网络科技集团收入58.6亿元,完成年计划的90.1%;

  其它公司收入130.7亿元,完成年计划的106%。

  3、净利润完成年目标的114%,同比基本持平。

  再来对这几个重要数据解读一下:

  首先,去年的“世纪大交易”后,有传闻说万达把大量资产转移到海外去了,王健林在总资产数据中专门提到国内资产占93%这个数据,为了表明传闻与事实不符。

  其次,对于总资产和总收入两个指标减少的原因,王健林称,2018年万达商业转让文旅项目、酒店资产,使万达集团的资产、收入两项指标有所减少。另外,不仅因为转让资产使总收入减少,还有近200亿旅游收入不能并入报表。“如果考虑旅游收入变化的影响,尽管2018年万达集团转让了大量资产,收入同比只下降1.1%。”他说,净利润完成年目标的114%,同比基本持平,说明收入含金量不错。

  值得注意的是,万达商业收入中,房地产收入同比大幅减少23.7%,主要也是因为转让文旅项目所致。目前,万达集团的总收入中,房地产收入占比由2018年的45%降至36.6%,而文化产业收入占比提升至28%,成为万达另一个支柱产业。由此,房地产之外的服务业收入占比提升至63.4%,同比提高8.4%。服务业收入中,租金收入占比达到18%,增速远高于万达其它产业,已经连续多年平均实现超过30%的增长。用王健林的话说,“租金是最长期、稳定的现金流之一,而且利润比例高,新电力网,租金收入占比提高说明收入含金量增加。”

  实际上,万达集团房地产板块持续瘦身,源于其2018年提出的第四次战略转型目标,即去房地产化,转向服务业为主的企业。在房地产销售火爆的2018年,万达集团调减了600亿元地产收入目标,坚决实施企业转型。也因此,2018年万达集团地产收入同比下降了25%,服务业收入占比历史上首次超过地产,服务业净利润也大于地产开发利润,提前一年实现了转型阶段目标。从2018年服务业占比超过6成的数据看,万达这家曾经的全球大房企已经成功转型为服务型为主的企业。

  卖卖卖背后的商业逻辑

  去年7月,万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议,这一“世纪大交易”被外界解读为“万达卖资产,是不是不行了?”

  对此,王健林回应称,仅此一项协议就减债440亿元,回收现金670亿元,相当于减债1100亿元。他认为外界的解读根本不理解商业的基本逻辑,又详细解释了自己转让资产的原因。

  第一、生意就是买和卖构成的,世上没有只买的生意,也没有只卖的生意。不管买也好、卖也好,关键看买卖之间能否赚钱。万达过去几年在海外投了一批项目,现在我们决定清偿海外债务,卖一半资产就能把全部债务清偿,说明我们买和卖之间赚钱了。

  第二、万达广场本身是非常重的资产,过去万达广场全部自己持有,如果再持有文化旅游项目和酒店,重资产规模太大。文化旅游项目投资回报周期长,万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少五到六年内,每年净增1000亿负债,压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债,这样加杠杆、逆势而为是不科学的。

  第三、万达已持有大量较高收益的万达广场物业,没有必要再去持有文旅项目物业。万达酒店是建得不错,成本也很低,但是酒店整体年平均回报率低于4%,全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润,所以,我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉,做轻资产这种只赚不赔的买卖,绝对是上策。不管社会上理不理解,也可能有些内部同志不理解,但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确。

  第四、企业经营安全第一。转让资产减债四百多亿,回收现金近700亿,加上我们手头持有的现金,万达经营的安全性增加很多,就能承受风波的冲击。而且如果我们不转让这些资产,就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场上去,就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全,为了保证核心产业发展,我们必须这样做。

  拟调整公司架构适应资本市场需要

  实际上,赚钱也好,降负债也罢,万达转让资产的最终目的都是为了实现轻资产战略转型。而文旅和酒店项目重资产的出售只是轻资产战略的一部分,转型最关键的还是万达集团的核心产业——万达商业转型,即从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。

  2018年年会,王健林正式提出万达商业轻资产战略,万达轻资产分为两类,一种叫做投资类,一种叫做合作类。投资类就是别人出钱,万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人,其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱,也不出地,觉得项目合适,跟别人签合同,帮别人建设,建成后租金三七分成,这是万达力推的模式。

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